Дом сдан в эксплуатацию, пришло время оформлять акт приема-передачи новой квартиры и право собственности. Однако спешить с подписанием документа о приеме у застройщика не стоит. Нужно внимательно проверить помещение на соответствие нормам и стандартам. Для этих целей можно пригласить специалиста в области приемки качества жилья или самостоятельно оценить объект, предварительно ознакомившись с перечнем требований.
Сроки осмотра квартиры и список необходимых документов
Квартира хозяину (участнику долевого строительства) сдается застройщиком только после передачи постройки в эксплуатацию. Чтобы убедиться в готовности помещения на законодательном уровне, попросите представителя строительной компании предоставить копию акта приемки новостройки с подписью государственной комиссии и реальным адресом дома, выданный БТИ. На основании этого документа вы заключаете акт приема-передачи жилья. Если здание еще не сдано в эксплуатацию, застройщик может предложить вам подписать предварительный акт.
Однако опытные юристы советуют дождаться окончательного подтверждения от государственной комиссии. Подписание предварительного акта с указанием отсутствия претензий в качестве подготовки жилья с вашей стороны может стать окончательным, и добавить поправки в основной документ будет проблематично.
Застройщик с честной репутацией заселяет жильцов, согласно установленному графику на официальном сайте, который есть у каждой порядочной компании. Если портал с расписанием заселения отсутствует, это должно насторожить вас. При приеме квартиры на руках обязательны два документа – паспорт и договор об участии в долевом строительстве, оформленный по 214 ФЗ.
Сроки передачи недвижимого имущества владельцу составляют до 6 месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию. Если уже идет более длительный срок, потребуется юр. вмешательство, а застройщик понесет штраф за просрочку договора, согласно закону.
Подготовка – что взять с собой и что сделать в первую очередь?
Вместе с паспортом, договором долевого участия и другими юридическими документами, понадобится набор инструментов и вещей, которые помогут в качественной оценке жилья. Некоторые из них можно упростить или, наоборот, заменить более современными девайсами:
- фото- и видеоаппаратура для фиксации показаний счетчиков, дефектов;
- строительный уровень, правило, рулетка обычная или лазерная для измерения кривизны полов, стен, размеров помещения, установки приборов;
- устройства для проверки напряжения в сети и работоспособности электропроводки (индикаторная отвертка, зарядное устр., обычная лампочка);
- фонарик, зажигалка, бумага, ручка;
- список с пошаговыми пунктами проверки.
Если в квартире установлены счетчики на газ, воду и электричество, начинают с документирования показаний. Записывают данные и отдельно фотографируют приборы, выставив фотоаппаратуру на отображение даты, времени. При выдаче паспорта на счетчики следят, чтобы указанные в нем цифры сходились с реальными. Проверяют целостность пломб.
Дополнительно измеряют площадь помещения при помощи обычной или лазерной рулетки. Длина и ширина комнаты должны сходиться со значениями в техническом паспорте. В случае расхождения размеров вы имеете право сообщить об этом застройщику, а сумму за квартиру с учетом изменения квадратных метров обязаны пересчитать.
Полы и стены – проверяем надежность и качество
Начать приемку квартиры у застройщика (без отделки или с отделкой) рекомендуем с осмотра стен, пола и потолков, так как именно здесь чаще всего выявляются значительные недостатки и отклонения от стандартов. Сначала проводим визуальный осмотр. На поверхностях не должны быть подтеки, следы ржавчины, строительных материалов, выбоины, бугры и трещины, а швы и стыки тщательно заделаны. Предельная допустимая ширина раскрытия трещин при естественной усадке не превышает 0,5 мм, больше – нарушение технологии.
Если визуальный осмотр пройден, приступаем к простукиванию. Сделать это можно костяшками пальцев или резиновым молотком. Глухой звук говорит о наличии пустот под стяжкой/штукатуркой. Со временем поверхность начнет крошиться и покрываться трещинами, требуя дополнительные финансовые затраты на непредвиденный ремонт. При обнаружении таких участков обводим их мелом, а недочеты фиксируем в смотровом листе.
Далее переходим к проверке вертикали и горизонтали. В этом нам поможет правило и строительный уровень. Прикладываем инструмент к поверхности, измеряем отклонения, которые по стандартам не должны превышать:
- 15 мм для стен по вертикали на высоту комнаты;
- 20 мм для горизонтальных плоскостей (пола) на всю длину комнаты;
- 5 мм для местных неровностей бетона при проверке 2 м рейкой.
Наличие просветов при приставлении правила к поверхности и будет отклонением. Измеряем их и сверяем с допустимыми значениями. При выявлении значительных неровностей отмечаем претензии в листе. При аргументировании своих доводов по поводу несоответствия показателей кривизны вертикальных и горизонтальных плоскостей нормам вы можете ссылаться на СНиП 3. 03. 01-87 «Несущие и ограждающие конструкции».
Оконные блоки и стеклопакеты – тестируем фурнитуру
Начинаем с визуального осмотра. Проверяем отсутствие дефектов на оконной раме, трещин, механических повреждений и пятен от строительных материалов на стеклопакетах. Если все хорошо, тестируем фурнитуру. Створки должны легко открываться и не цепляться за крепления рамы, запорные механизмы и посторонние предметы. При обнаружении зацепов нелишним будет проверить геометрию окна на совпадение высоты, ширины и диагонали стеклопакетов.
Ручка должна плавно проворачиваться и после закрытия занимать строго вертикальное положение, не создавать люфт, скрипы. Подоконник – плотно прилегать к основанию и не проседать в углах при надавливании. Обратите внимание на провисание рамы и кривизну створок, подтвердив или опровергнув подозрения строительным уровнем.
Еще один важный момент, которым пренебрегают непорядочные застройщики при монтаже оконных блоков – отсутствие пароизоляционной ленты ПСУЛ. Согласно ГОСТ 30971-2012, этот материал должен обязательно монтироваться поверх окон с наружной части стены для защиты монтажной пены от разрушений, образования плесени и грибка. Если лента установлена, вы легко обнаружите ее на раме.
Проверьте окна на герметичность. Поднесите зажигалку, спичку или свечу к раме. Если пламя отгибается в сторону сквозняка, герметичность нарушена. При монтаже окон с качественным уплотнителем огонь не должен отклоняться от вертикальной точки. Проверку лучше всего выполнять в ветреную погоду. Именно тогда заметен малейший продув.
Дополнительно проведите еще один тест. Вставьте лист бумаги между рамой и створкой, закройте окно. Теперь попытайтесь достать лист. Если бумагу не удается вытянуть, створки прилегают плотно, и герметичность не нарушена. Проверяем прилегание по всему периметру, вставляя лист между рамой и створкой. При обнаружении дефектов занесите их в смотровой документ и попросите застройщика заменить уплотнитель, отрегулировать окна.
Проверка инженерных коммуникаций: электричество, отопление, водоснабжение, вентиляция
Продолжаем проверку квартиры и переходим к коммуникациям. Начинаем с электричества. В первую очередь оцениваем, правильно ли установлены розетки и выключатели, согласно утвержденной схеме электропроводки Энергонадзором. Затем берем уровень, прикладываем его и смотрим, чтобы розетки и выключатели были зафиксированы на одной высоте, а распределительные коробки плотно прилегали к стене и не шатались.
Оцениваем работоспособность электропроводки. Для этого подойдет зарядное или любое другое портативное устройство. Если все работает, испытываем освещение, вставляя лампочку в патрон. Делаем так в каждой комнате, чтобы потом не пришлось ничего дописывать после сдачи акта застройщику. Дополнительно тестируем работу входного звонка.
Когда проверите электрику в доме, осмотрите электрощиток. Все автоматы включения/выключения должны быть подписаны (зал, кухня, спальня, санузел и т. д.), а также в обязательном порядке установлено устройство защитного отключения (УЗО). Оно поможет вам устранить проблему пробивания электроприборов «на фазу», когда при прикосновении к прибору бьет током. При возникновении неполадок устройство автоматически разрывает электросеть.
Проверить работоспособность системы на месте просто. Нажмите кнопку «Т», расположенную на устройстве, которая имитирует аварийную ситуацию утечки тока. Если система исправна, она срабатывает автоматически сразу после нажатия, вне зависимости от того, есть нагрузка на сеть или нет.
Далее проверяем качество монтажа, работоспособность систем отопления и водоснабжения. Все стояки должны быть плотно зафиксированы, а рядом с местами их установки отсутствуют подтеки, следы ржавчины и воды. Все батареи, согласно 261 ФЗ «Об энергосбережении» и СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», оснащаются терморегулятором, который позволяет создать комфортный микроклимат в помещении.
При проверке отопления в теплый период года не забудьте задокументировать это в акте приема-передачи, так как полностью убедиться в работоспособности системы вы сможете только в отопительный сезон. На последнем этаже, помимо терморегулятора, должен также присутствовать кран Маевского для стравливания воздуха. Проследите и за соблюдением правил установки радиаторных батарей, которые должны располагаться не менее 60 мм от пола, 50 мм от подоконника, 25 мм от стен.
При оценке водоснабжения уделите внимание целостности труб и стояков, отсутствию протечек. Зоны вокруг сантехнических коммуникаций должны быть обязательно сухими, трубы холодной воды изолированы материалом из вспененного полиэтилена, а на канализационные отводы одеты заглушки.
Параллельно с водоснабжением протестируйте работу вентиляции. Возьмите зажигалку или обычный листок бумаги. Откройте окна, двери для допуска потока воздуха и зажгите спичку, зажигалку. Огонь должен быть направлен в вентиляцию. Исправная система работает на выдув воздуха из квартиры, а не на вдув. Аналогично и с листом бумаги. Если при прикладывании к вентиляции он удерживается на весу, значит система исправна. В противном случае застройщик нарушил технологию и обязан устранить проблему, а вы зафиксируйте нарушение в смотровом листе.
Оформление смотрового листа и подписание акта приема-передачи
После того как квартира полностью осмотрена и внесены замечания в смотровой лист, застройщик должен устранить все недочеты. В случае невыполнения договорных обязательств он будет нести ответственность, согласно 214 ФЗ. Смотровой лист оформляется в 2 экземплярах, один остается на руках у участника долевого строительства (хозяина квартиры), а другой – у застройщика.
После устранения всех недочетов оформляется акт приема-передачи квартиры. Он подписывается сторонами договора и не требует нотариального заявления. В акте обязательно указывается:
- дата и место подписания;
- юридические (полные реквизиты) и паспортные данные от застройщика, дольщика;
- адрес квартиры с описанием ее состояния и отсутствия претензий принимающей стороны;
- общая и полезная площадь, стоимость жилья;
- гарантийные обязательства;
- отсылки на наличие смотрового листа и удовлетворение всех обязательств по нему;
- подписи обеих сторон с юридической печатью компании.
До момента устранения недочетов, изложенных в смотровом листе, на застройщика накладываются обязательства, и в случае их полного невыполнения или просрочки по договору он обязан:
- снизить стоимость на сумму принесенного ущерба;
- выплатить компенсацию, которую заплатил дольщик для устранения всех дефектов жилья.
Внимательно отнеситесь к составлению претензий на этапе оформления смотрового листа, так как после подписания акта приема-передачи вы полностью соглашаетесь с состоянием квартиры и принимаете ее в эксплуатацию.
