Существует два способа получения законного права собственности в отношении самостроя, расположенного на собственном участке. Можно легализовать построенную без оформления официального разрешения недвижимость посредством обращения за помощью в урегулировании спора в судебные органы. Или узаконить самовольную постройку путем проведения переговоров с администрацией местности. Как правило, заявлению с иском в суд обязательно должны предшествовать действия по решению спорного вопроса с органами власти.
Раскрытие термина «самовольная постройка»
Согласно ГК РФ под термином «самовольная постройка» подразумевается строение, возведенное на участке без получения разрешения на строительство, либо здание, находящееся на территории земли, разрешенное использование которой не предполагает допущение возведение на нем недвижимого объекта.
Таким образом, самостроем является любая недвижимость, находящаяся на участке без согласования процесса ее возведения с администрацией. Владельцы подобных зданий не обладают юридическими правами собственности на отстроенные сооружения. А также не имеют возможности распоряжаться ими, производя какие бы то ни было действия: продавать, оформлять дарение или предоставлять их в аренду.
В последние годы судебные органы все чаще сталкиваются с исками о признании самостроя, возведенного на собственном земельном участке, законным. Многие, как позже выясняется, даже не подозревают, что приобретение ими земельного надела не дает права строить на нем недвижимость, не получив перед этим соответствующее разрешение. Подобная неосведомленность приводит к тому, что на владельца земли и незаконного сооружения накладываются штрафные санкции или обязанность сноса строения.
Можно ли узаконить самострой
В России практика легализации ранее построенных объектов недвижимости очень широко распространена. Лицам, что добровольно и по собственной инициативе решили оформить правовые документы на самовольно возведенный объект, администрация часто идет навстречу и всячески способствует скорейшему узакониванию объекта. Порядок действий, положенных к исполнению для узаконивания самостроя, с течением времени все более ужесточают.
Процедуру легализации следует начать с обращения к земельному Кодексу Российской Федерации. Дело в том, что существует реестр определенных законом земельных площадей, приватизация зданий и строений, на территории которых категорически запрещена. Процесс оформления правовых документов на объекты, расположенные в таких зонах, может привести к решению об их незамедлительном сносе.
В вышеуказанный Кодекс включены акты, в которых конкретно говорится о предназначении земельных площадей к определенной категории. В случае когда стало известно, что участок, на котором расположено здание, не подходит для строительства, необходимо заблаговременно, если есть такая возможность, перевести территорию под строением в иную группу.
В законе 258-ФЗ «Об узаконивании самовольных строений» подробно описывается весь порядок процесса легализации самостроя. Согласно акту, как уже говорилось, существует несколько методов узаконивания самовольных построек: решение вопроса путем переговоров с местной администрацией и получение прав на здание или сооружение через суд.
Второй способ довольно-таки затратный – заявителю нужно оплатить все судебные издержки и, возможно, штраф за незаконное возведение недвижимого объекта.
Требования, необходимые для легализации
Какой бы метод оформления прав ни был выбран, для начала необходимо соблюсти ряд неотъемлемых условий:
- Участок, на котором непосредственно находится спорный объект, непременно должен быть в собственности заявителя, а категория земель, к которой он относится, должна юридически позволять строительство.
- Объект возведения ни в коем случае не должен нарушать охраняемые законом права и интересы третьих лиц, угрожать их здоровью и жизни.
- Недопустимо наличие каких-либо претензий к строению со стороны органов власти.
Даже при несоблюдении одного из условий, вероятнее всего, в рассмотрении вопроса о легализации самостроя заявителю откажут либо до устранения указанных недочетов, либо, если нарушения признаются особо тяжелыми, здание подвергается сносу.
Важно знать, что после узаконивания самовольной постройки и оформления регистрации права собственности на объект в Росреестре обязательно будет произведен налоговый расчет за предыдущие три года. Если участок земли находился в собственности заявителя 10 и более лет, то эти взносы зачастую начисляются за весь этот период.
Упрощенный порядок – дачная амнистия
Под упрощенным порядком оформления права собственности подразумевается применение закона о так называемой дачной амнистии. Для того чтобы узаконить самострой — дом, гараж или любое другое строение, собственнику земельного участка необходимо собрать следующий пакет документов:
- паспорт заявителя;
- согласие на ввод в эксплуатацию нового недвижимого объекта;
- правовые документы, свидетельствующие о праве собственности на земельный участок, где расположено спорное строение;
- подробный технический план спорной постройки;
- межевой план площади участка, зафиксированного в кадастре.
Весь перечень бумаг нужно передать в местный муниципалитет.
Важное условие: упрощенный вариант оформления самостроя в соответствии с правовым актом применяется исключительно в отношении земель сельскохозяйственного назначения и территорий, выделенных для индивидуального строительства, дачи или огорода.
Легализация незаконно возведенного объекта недвижимости путем обращения в суд
Рассмотрение судебными органами дела о легализации незаконно возведенного на участке недвижимого объекта – процесс довольно долговременный и трудоемкий. Целью подачи иска выступает правовое оформление строения и признание заявителя его собственником, после того как муниципальная власть не оказала помощи в разрешении спора. Готовя документ, разумнее прибегнуть к помощи юриста, чтобы грамотно составить исковое заявление и осветить следующие аспекты:
- важно указать вид права на землю и тип самовольно построенного на его территории объекта;
- сообщить основные сведения о лице, непосредственно осуществившем незаконное строительство спорного сооружения;
- обосновать причины построения объекта без получения соответствующего разрешения;
- привести факты, доказывающие отсутствие прямых и косвенных угроз здоровью третьих лиц и нарушений их законных интересов;
- представить подтверждение соблюдения перечня обязательных градостроительных норм.
В результате судебного разрешения спора заявитель получает постановление, в котором говорится о решении суда признать постройку легальной или отказать истцу в его требованиях. При положительном ответе собственник земельного участка, получивший право на регистрацию недвижимости, должен обратиться с пакетом документов в Росреестр.
